Servitutsavtal - Så fungerar det

Vad är ett servitutsavtal?

Ett servitut är ett avtal rörande två fastigheter, där den ena fastigheten på ett eller annat vis ges nyttjanderätt av den andra fastigheten. Den fastighet som ges rätten att ta en del av den andra fastigheten i anspråk kallas för härskande fastighet, och den som upplåter nyttjanderätten kallas för tjänande fastighet. Ofta rör det sig om till exempel rätt att nyttja en väg eller en brygga. Servitutet ska vara till gagn för själva fastigheten och inte den som äger den. Ett servitut är också alltid knutet till fastigheterna i fråga och inte till dess ägare. Det innebär att ett servitut inte heller har något utgångsdatum utan förväntas gälla för evig tid. Det innebär också att servitutet följer med fastigheterna vid försäljning eller överlåtelse.

”En del servitut är gamla och trädde i kraft långt innan dagens fastighetsägare ens var födda. Servituten finns dock kvar och vållar inte sällan konflikter grannar emellan”

Avtalsservitut kallas de servitut som är avtalade mellan två fastighetsägare. Avtalet ska vara framtaget i god vilja och kan inte tvingas fram. En del servitut är gamla och trädde i kraft långt innan dagens fastighetsägare ens var födda. Servituten finns dock kvar och vållar inte sällan konflikter grannar emellan. Den största anledningen till det är osämja kring hur bestämmelserna i servitutet ska tolkas. De som från början ingick avtalet om servitutet kanske var goda vänner och skrev ett ytterst kortfattat avtal medan detaljerna kanske formulerades muntligt. Fyra generationer senare är servitutet ytterst svårtolkat. Detta pekar på vikten av att formulera ett tydligt servitutsavtal när ett nytt servitut ska upprättas.

Var noga med detaljerna

Lagarna kring servitut återfinns i Jordabalkens 14:e kapitel. Det enda som står där angående avtalet är dock att det ska anges vilka fastigheter som är härskande respektive tjänande samt vad syftet är med upplåtelsen. Så ett giltigt avtal kan innehålla väldigt lite information och ge utrymme för väldigt fria tolkningar. För att undvika missförstånd ska man därför vara noga med detaljerna i ett servitutsavtal. Om det gäller rätten att nyttja en brygga, får båtar förtöjas där? Hur ofta kan bryggan nyttjas och för hur lång tid åt gången? Om servitutet gäller en bit mark, vad får ägaren till den härskande fastigheten göra med marken?

Ett servitut ska vara till gagn för den härskande fastigheten

För att ett servitut över huvud taget ska komma ifråga krävs att det är nödvändigt för att den härskande fastigheten ska kunna nyttjas normalt. Ofta gäller det just vägar till fastigheten som går över annans mark och sådana saker. Många äldre servitut är dock betydligt generösare och ingicks i all välmening för många år sedan. Så kallade negativa servitut innebär till och med en begränsning av nyttjanderätten för den tjänande fastigheten. Ett exempel på ett sådant negativt servitut är den härskande fastighetens rätt till utsikt, vilket innebär att den tjänande fastighetens ägare inte får plantera träd eller häckar på sin tomt som skymmer grannfastighetens utsikt mot exempelvis en sjö.

Officialservitut

Behöver man utnyttja grannens mark för att till exempel ansluta fastigheten till avloppsnätet ska man höra med denne om möjligheten att ingå ett servitut för nyttjanderätten av dennes mark. Om grannen inte går med på detta kan man ansöka om ett så kallat officialservitut. Beslut om officialservitut fattas av Lantmäteriet och det krävs att behovet av servitut är av synnerlig vikt för den härskande fastigheten. Att tvinga fram ett officialservitut är dock av naturliga skäl inget som främjar grannsämjan. Därför bör man alltid vara överens kring ett servitut. Inte sällan erbjuds en engångssumma som plåster på såren för ägaren till den tjänande fastigheten.

Vi hjälper dig med ditt servitutsavtal

Vill du ha hjälp med att skriva ett korrekt servitutsavtal ska du vända dig till oss. På Salmi & Partners har vi gedigen kunskap om servitut och vad som krävs för att skriva ett avtal som är tydligt och kan tydas även av kommande generationer. Servitut är en i grunden nyttig och bra avtalsform fastigheter emellan, men som tyvärr ofta ger upphov till konflikter på grund av dåligt författade avtal.